Borettslag og sameier har et særskilt ansvar for brannsikkerheten i fellesarealer. Etter Forskrift om brannforebygging § 5 skal eier av bygning sørge for at slokkeutstyr og øvrig brannsikringsutstyr er kontrollert og vedlikeholdt. I praksis betyr dette at styret må sikre at brannslokningsapparat, brannslangetromler og husbrannslanger fungerer som forutsatt.
Kontrollintervallene varierer: I fellesarealer skal slokkeutstyr kontrolleres årlig, mens kravet i boenheter er hvert 5. år. For brannslangetromler i fellesarealer gjelder årlig funksjonstest etter NS-EN 671-3, med trykkprøving hvert 5. år. Styret bør ha en plan som dekker begge deler.
Styrets ansvar etter Forskrift om brannforebygging
Forskrift om brannforebygging § 5 pålegger eier av bygning å sørge for at brannsikringsutstyr er kontrollert og vedlikeholdt. I et borettslag eller sameie er det styret som ivaretar dette ansvaret på vegne av eierne. Ansvaret omfatter blant annet:
- Sørge for at slokkeutstyr i fellesarealer er kontrollert og vedlikeholdt
- Dokumentere at kontroll er gjennomført – med dato, kontrollør og resultat
- Oppbevare dokumentasjon tilgjengelig for tilsyn, forsikring og generalforsamling
- Sørge for at slokkeutstyr er synlig, tilgjengelig og korrekt plassert
- Legge til rette for kontroll av slokkeutstyr i boenheter når dette er aktuelt
- Inkludere slokkeutstyr i vedlikeholdsplan for boligselskapet
Dersom styret ikke kan dokumentere at slokkeutstyr er kontrollert, kan dette få konsekvenser ved tilsyn fra brannvesenet, ved forsikringsoppgjør eller ved spørsmål fra beboere på generalforsamling.
Fellesarealer vs. boenheter – ulike kontrollintervaller
Regelverket skiller mellom slokkeutstyr i fellesarealer og i boenheter. Forskjellen i kontrollintervall gjenspeiler ulik eksponering og bruksbelastning.
Slokkeutstyr i fellesarealer
Pulverapparat i trapperom og kjeller
Standard 6 kg ABC-pulverapparat er det vanligste slokkeutstyret i fellesarealer. Plasseres typisk i trapperom, kjellerganger og ved inngangspartier. Styret har ansvar for at disse kontrolleres årlig av kompetent person i henhold til NS 3910.
Brannslangetromler i korridorer
Brannslangetromler montert i fellesarealer er vanlig i større borettslag og sameier. Kontrolleres etter NS-EN 671-3 med funksjonstest av vanngjennomstrømning, kontroll av slange, koblinger, strålerør og ventil. Trykkprøving gjennomføres hvert 5. år.
Pulverapparat ved garasje og parkeringsanlegg
Garasjeanlegg og parkeringskjellere har ofte egne pulverapparat dimensjonert for brannrisikoen i slike arealer. Disse skal kontrolleres årlig som del av fellesarealene. I garasjer med elbil-lading kan det være behov for tilpasset slokkeutstyr.
Slokkeutstyr i boenheter
Pulverapparat i boenhet
I eldre borettslag og sameier har mange boenheter et 6 kg pulverapparat. Eier av boenheten har ansvar for egenkontroll, men styret bør legge til rette for at faglig kontroll kan gjennomføres. Kontrollintervall for boenheter er hvert 5. år.
Husbrannslange i boenhet
I nyere bygg og rehabiliterte borettslag er husbrannslange ofte installert i hver boenhet. Slangen er koblet til fast vannforsyning og gir ubegrenset slokkemiddel. Kontroll av husbrannslange i boenhet følger NS-EN 671-1.
Kontroll av slokkeutstyr i boenheter utføres hvert 5. år. Styret bør koordinere dette samlet for hele boligselskapet, slik at alle enheter kontrolleres i samme periode. Dette er mer kostnadseffektivt og sikrer at ingen enheter blir oversett.
Kontrollavtale for borettslag og sameier
En kontrollavtale gir styret forutsigbarhet og sikrer at kontroll gjennomføres til rett tid. Avtalen tilpasses boligselskapets størrelse, antall apparat og type utstyr. En typisk kontrollavtale omfatter:
- Årlig kontroll av alt slokkeutstyr i fellesarealer – trapperom, kjeller, garasje og tekniske rom
- Kontroll av slokkeutstyr i boenheter hvert 5. år – koordinert med styret
- Automatisk varsling når neste kontroll nærmer seg
- Dokumentasjon og rapport etter hver kontroll – tilgjengelig digitalt
- Identifikasjon av apparat som trenger service eller erstatning
Kontrollavtale vs. ad-hoc kontroll
En fast kontrollavtale er normalt mer kostnadseffektiv enn å bestille enkeltkontroller. Med avtale sikrer styret:
- Lavere enhetspris per apparat
- Ingen risiko for at kontrollfrister oversittes
- Samlet fakturering og ryddig økonomi
- Kontinuitet i dokumentasjon over tid
Dokumentasjon styret trenger
God dokumentasjon er avgjørende for å kunne vise at styret har ivaretatt sitt ansvar. Dokumentasjonen bør være tilgjengelig for fremlegging ved tilsyn, forsikringssaker og for informasjon til generalforsamling.
Ved tilsyn fra brannvesenet
Brannvesenet kan gjennomføre tilsyn og kreve fremlagt dokumentasjon på at slokkeutstyr er kontrollert. Manglende dokumentasjon kan medføre pålegg med frist for utbedring.
Overfor forsikringsselskap
Forsikringsselskaper kan kreve dokumentasjon på at slokkeutstyr er vedlikeholdt ved skadeoppgjør. Manglende kontroll kan påvirke erstatningens omfang.
Til generalforsamling og årsberetning
Styret bør rapportere status for brannvernarbeid, inkludert kontroll av slokkeutstyr, i årsberetningen. Dette dokumenterer at styret har ivaretatt sitt ansvar.
Ved styreskifte
Ved overlevering til nytt styre bør all dokumentasjon på brannvern, inkludert kontrollrapporter og kontrollavtaler, inngå i overleveringspakken.
Praktisk gjennomføring – tilgang til boenheter
Kontroll av slokkeutstyr i boenheter krever at beboerne gir tilgang. Erfaringsmessig er dette den største praktiske utfordringen for styret. Her er noen anbefalinger:
- Varsle beboerne skriftlig minimum 2–3 uker i forveien med informasjon om hva som skal gjøres og tidsramme
- Tilby flere tidspunkter eller en lengre tidsperiode – for eksempel to påfølgende dager
- Informer om at beboer ikke trenger å være til stede dersom styret har tilgang via nøkkelsystem
- Kombiner kontrollen med annet vedlikeholdsarbeid for å redusere antall henvendelser til beboerne
- Registrer hvilke enheter som ikke ble kontrollert og planlegg ny runde for disse
Vi har lang erfaring med å gjennomføre kontroll i borettslag og sameier, og kan bistå styret med planlegging, varsling og praktisk gjennomføring.
Vanlige utfordringer for styret
Vi møter jevnlig styrer som står overfor utfordringer knyttet til slokkeutstyr. Her er noen av de vanligste situasjonene og hvordan de kan løses:
Nytt styre overtar uten dokumentasjon
Bestill en fullstendig gjennomgang av alt slokkeutstyr i fellesarealer. Vi registrerer hvert apparat med serienummer, type, plassering og tilstand – og etablerer ny dokumentasjon fra grunnen av.
Forsikringsselskapet krever dokumentasjon
Vi gjennomfører kontroll og utarbeider rapport som tilfredsstiller kravene fra forsikringsselskapet. Rapporten inneholder apparatets identifikasjon, kontrolldato, resultat og neste kontrollfrist.
Beboere nekter tilgang til boenhet
Styret kan med hjemmel i vedtekter og husordensregler kreve tilgang for nødvendig vedlikehold og kontroll. Vi anbefaler at styret varsler skriftlig i god tid og tilbyr flere tidspunkter.
Ukjent antall og plassering av slokkeutstyr
Vi kartlegger alt slokkeutstyr i bygget – både fellesarealer og boenheter – og utarbeider en oversikt med plassering, type og tilstand. Dette danner grunnlaget for en kontrollavtale.
Apparat med utgått service blir ikke erstattet
Ved kontroll identifiserer vi apparat som ikke kan bestå service og anbefaler erstatning. Vi kan også bistå med innkjøp og montering av nytt utstyr.
Vedlikeholdsplan for slokkeutstyr
Vi anbefaler at styret inkluderer slokkeutstyr i boligselskapets vedlikeholdsplan. Planen bør inneholde:
- Oversikt over alt slokkeutstyr med plassering, type og produksjonsår
- Kontrollintervaller for hvert apparat – årlig for fellesarealer, hvert 5. år for boenheter
- Serviceintervaller – full overhaling hvert 10. år for pulverapparat, hvert 5. år for skumapparat
- Budsjett for årlig kontroll, service og eventuell utskifting
- Kontaktinformasjon til leverandør av kontrolltjenester
Relaterte tjenester
Kontakt oss for kontrollavtale
Er du styremedlem i et borettslag eller sameie og trenger kontroll av slokkeutstyr? Vi tilbyr kontrollavtaler tilpasset størrelse og behov – fra små sameier til store borettslag med flere hundre enheter.
